NUEVO CONCEPTO JURIDICO: ARRAS EN LA COMPRAVENTA
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entregará al vendedor como garantía para reservar un bien al formalizar un contrato de compraventa. Su finalidad y consecuencias dependerán del tipo de arras que se haya pactado.
En términos generales, pueden distinguirse las arras confirmatorias y las arras penitenciales.
Las arras confirmatorias sirven como señal de que el contrato se ha celebrado, siendo un anticipo del precio a pagar. En este caso, si una de las partes incumple, la otra puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o, en su caso, su resolución, además de reclamar los daños y perjuicios que correspondan.
Por otro lado, las arras penitenciales permiten a las partes desistir de la compraventa. En este sentido, si quien desiste es el comprador, este perderá las arras entregadas; en cambio, si desiste el vendedor, este deberá devolverlas por duplicado.
En Cataluña, se desprende del artículo 621-8 del CC de Cataluña la necesidad de que las arras penitenciales se pacten de forma expresa en el contrato. Por tanto, si el contrato no atribuye claramente esa facultad de desistimiento, consecuencia del pacto de arras penitenciales, se entenderá que la entrega de dinero se constituye como arras confirmatorias sin que exista la posibilidad de desistir del contrato únicamente perdiendo las arras.
Existe un tercer tipo de arras que son las penales, en este caso, la cantidad fijada en concepto de arras funciona como una cláusula penal, pactándose de manera anticipada el valor concreto del perjuicio causado, de manera que, en este caso, no deberán acreditarse ni cuantificar los daños y perjuicios sufridos en caso de incumplimiento porque ya se han pactado previamente.
Una cuestión de especial interés en este tipo de contratos es qué sucede cuando el comprador necesita financiación bancaria y finalmente no consigue el préstamo. El CC de Cataluña prevé en su artículo 621-49 la posibilidad del comprador de desistir de la compraventa siempre que se cumplan los requisitos siguientes: debe haberse señalado en el contrato que se trata de una compraventa en la que se ha previsto la financiación, el desistimiento debe ejercitarse dentro del plazo pactado y, en ningún caso, la falta de financiación puede deberse a la actuación negligente del comprador.
