Los vicios ocultos hacen referencia a desperfectos graves que afectan un bien, independientemente de que el mismo sea mueble o inmueble, y que no parecen ser evidentes a primera vista en una compraventa. Dichos desperfectos se caracterizan por afectar significativamente la utilidad del bien, aunque no lo conviertan en inutilizable de manera completa.
Además, otra particularidad que se les atribuye es la dificultad para su conocimiento, es decir, que en el momento en que se produce la compraventa, el comprador no tenga forma razonable de saber de su existencia, puesto que de haberlo sabido, podría haber optado no adquirir el bien o, al menos, haberlo hecho por un precio inferior. Sin embargo, la jurisprudencia exige que dicha capacidad para detectar los vicios debe depender del conocimiento y la experiencia del comprador, pues se presume que a mayor especialización, más dificultad para alegar la existencia de un vicio oculto, como sería el caso de un mecánico respecto a un vehículo.
Desde 2018, momento en que se aprobó el Libro sexto del Código Civil de Cataluña, ya no es aplicable lo dispuesto en derecho común respecto a las compraventas de inmuebles realizadas en Cataluña, y por ende, no se aplica el régimen de saneamiento de los artículos 1.474 CC y siguientes.
Así pues, respecto a los vicios ocultos, la ley catalana aplica el principio de conformidad del contrato, mediante el cual se valora si el objeto de la compraventa se corresponde a lo pactado por las partes en el contrato, no limitándose únicamente a la existencia de vicios ocultos sino a los términos del contrato en general.
De no concurrir dicha conformidad, el legislador catalán ha establecido lo que denomina “remedios” mediante los cuales el comprador podrá: exigir el correcto cumplimiento del contrato, suspender el pago o reducir el precio, resolver el contrato o reclamar daños y perjuicios. En este sentido, puede apreciarse que la ley catalana, a diferencia de la estatal, intenta priorizar el cumplimiento del contrato al proporcionar mayores opciones.
El Código Civil Catalán también es más garantista respecto a los plazos de reclamación estableciendo dos plazos diferenciados. Si se reclama en el momento en que aparece el vicio, el comprador tendrá un plazo de dos años para notificar al vendedor la falta de conformidad del contrato. En cambio, si se reclama una vez que el defecto se ha manifestado, el comprador tendrá tres años desde la fecha en que se haya manifestado para interposición de la acción legal oportuna.
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